In der Stadt Zürich besitzt die Reformierte Kirche Immobilien in bester Lage. Nun will sie einen Teil davon als Kapitalanlage nutzen – und begibt sich damit auf eine heikle Gratwanderung.

Noch ist es ruhig im «Fuuschtbrot». Suppe wird vorbereitet, Holzofenbrot geschnitten, die Auslage für das Mittagsgeschäft geprüft. Hinter der Theke stehen Jugendliche, die keine Lehrstelle gefunden haben und die auf diesem Weg erste Erfahrungen im Berufsleben sammeln können. Vor allem Touristen und Leute, die in der Zürcher Altstadt arbeiten, kommen im ehemaligen Pfarrhaus der Kirchgemeinde St. Peter vorbei, um sich ein Mittagessen auf die Hand zu holen. «Die Kirche hat uns gefragt, ob wir hier einen Laden eröffnen wollen», sagt Sylvia Meyer, Geschäftsführerin des Vereins Access, der das Lokal betreibt. Im September 2014 wurde das «Fuuschtbrot» eröffnet, mitten zwischen Valentino, Louboutin und Miu Miu.

Für die prestigeträchtige Lage direkt an der Limmat zahlt Access laut Meyer einen für das Quartier durchschnittlichen Mietzins. Die Kirchgemeinde St. Peter, der das Haus noch immer gehört, hat den Preis bewusst so festgelegt. «Wir könnten sicher mehr Geld herausholen, wenn wir das Lokal auf dem freien Markt vermieten würden», sagt Liegenschaftsverwalterin Silvia Schneebeli. Aber als das Ladenlokal unten im alten Pfarrhaus frei wurde, war der Kirchgemeinde wichtig, Mieter zu finden, die zu ihr passten. Eine günstigere, angepasste Miete sei zudem auch ein Weg, um soziale Projekte zu unterstützen, sagt Schneebeli.

Im Haus mit den grünen Fensterläden wohnt schon seit zwanzig Jahren kein Pfarrer mehr. Die Pfarrwohnung über dem «Fuuschtbrot» ist schon lange vermietet und wurde, da für heutige Bedürfnisse zu gross, bei der letzten Generalsanierung vor zwei Jahren in zwei kleinere Wohnungen aufgeteilt.

Neue Einnahmequellen gesucht 

Die Umnutzung kirchlicher Gebäude ist nicht nur in der Gemeinde St. Peter ein Thema. Sinkende Mitgliederzahlen und ein Rückgang bei den Kirchensteuern lassen die Kirchen in der ganzen Schweiz nach neuen Einnahmequellen Ausschau halten. Zudem sind mittlerweile viele Kirchgemeinden mit einem Überangebot an Räumlichkeiten konfrontiert. Der Reformierte Zürcher Stadtverband etwa verfügt nach eigenen Angaben über eine Infrastruktur aus Kirchen, Kirchgemeinde- und Pfarrhäusern für rund 250.000 Personen. Heute zählt die Reformierte Kirche in der Stadt Zürich aber gerade noch 80.000 Mitglieder.

Für ihre ursprüngliche Zwecke braucht die Zürcher Kirche einen Grossteil der Immobilien also nicht mehr – wirtschaften liesse sich damit aber allemal. Und tatsächlich plant der Stadtverband in diese Richtung: «Bislang hat ein strategisches, zukunftsgerichtetes Handeln auf dem Gebiet gefehlt», sagt Matthias Hubacher, Baureferent im Vorstand des Zürcher Stadtverbands. Doch im Zuge der Reform «KirchgemeindePlus», bei der bis 2019 alle vierunddreissig Kirchgemeinden zu einer einzigen Gemeinde mit zentraler Kirchenpflege und zentralem Parlament fusionieren, soll auch das Management der Liegenschaften zentralisiert werden. Ein entsprechendes Immobilienleitbild wurde bereits verabschiedet.

Zur neuen Strategie gehört auch, dass der künftige Raumbedarf der Kirche evaluiert und die Liegenschaften in zwei Portfolios aufgeteilt werden: Gebäude, die für den kirchlichen Betrieb benötigt werden, also die Kirchen selbst oder Gemeindehäuser, gelten als Betriebsimmobilien. Leerstehende, nicht mehr benötigte Liegenschaften werden dagegen in einem eigenen Portfolio als Anlageimmobilien zusammengefasst. Schrittweise werden diese in Zukunft modernisiert, umgebaut und vermietet, sagt der Baureferent. Wo eine Sanierung nicht mehr rentiert, werden Gebäude, die nicht unter Denkmalschutz stehen, abgerissen, die Grundstücke neu bebaut.

Die zusätzlichen Einnahmen will der Zürcher Stadtverband zunächst in seine bereits vorhandenen Immobilien und Grundstücke investieren. Eine direkte Finanzierung von Sozialprojekten ist nicht vorgesehen. Man müsse zunächst Erträge erwirtschaften, um später anderswo gezielt fördern zu können, meint Matthias Hubacher. Ziel ist es, die Immobiliensparte längerfristig zu einem selbsttragenden finanziellen Standbein für die Reformierte Kirche aufzubauen und so unabhängiger von der Politik, schwindenden Mitgliederzahlen und rückläufigen Finanzbeiträgen zu werden. Aktuell kosten die Liegenschaften der Stadtzürcher Kirche zwar noch mehr Geld als sie einbringen: Rund 9,6 Millionen Franken beträgt das Defizit pro Jahr. Doch das ökonomische Potential der Liegenschaften bewertet Hubacher als hoch. Zum grossen Teil sind die rund 200 Immobilien der Kirche in einem guten Zustand, viele befinden sich an begehrten Lagen innerhalb der Stadt.

Vermietet werden soll zu den ortsüblichen Marktpreisen. Unter dem Begriff versteht die Kirche, dass sich der Mietzins im selben Bereich bewegt wie im Rest des Quartiers. Starke Ausschläge nach oben oder unten sind nicht erwünscht. Es gehe nicht um einen möglichst maximierten, sondern um einen nachhaltigen Mietertrag, heisst es dazu im Immobilienleitbild des Stadtverbandes. Zu einer Konkurrenz für die Wohnbaugenossenschaften will die Kirche allerdings auch nicht werden: Es geht nicht generell um die Schaffung von günstigem Wohnraum.

Diakonie braucht Räume

Vor allem in grossen Städten ist aber genau das, diese Frage nach erschwinglichem Wohnraum, ein emotional aufgeladenes Thema. Für die Zürcher Kirche bedeutet ihre neue Strategie deshalb eine heikle Gratwanderung: Stellt sie den wirtschaftlichen Ertrag zu stark in den Vordergrund, muss sie sich die Kritik gefallen lassen, sie biete zu wenig Räume für Sozialprojekte. «Dabei braucht Diakonie Räume eigentlich noch fast dringender als Geld», sagt Andreas Cabalzar, Pfarrer und Mitbegründer des Vereins Access. Liegenschaften sind für ihn deshalb «eines der wichtigsten Assets, um die Agilität der Kirchen zu bewahren». Davon profitiert hätten etwa Projekte in der Zürcher Jugend- und Drogenarbeit, die in den letzten Jahren durch die Reformierte Kirche ins Leben gerufen worden seien. Für Cabalzar ist fraglich, wie viele dieser Projekte in ihrer jetzigen Form existieren könnten, müssten sie mit anderen Mietern auf dem freien Immobilienmarkt konkurrieren.

Doch nicht nur in Zürich, auch in anderen Gemeinden des Kantons müssen die Kirchen abwägen, welche Rolle sie künftig auf dem Immobilienmarkt spielen wollen. So sind rund fünfzig Kirchgemeinden vom innerkirchlichen Finanzausgleich abhängig, ihre Zahl bleibt seit Jahren mehr oder weniger konstant. Geht es beispielsweise um Mittel zum Umbau eines leer stehenden Pfarrhauses, um es anschliessend zu vermieten, müssen diese Gemeinden allfällige Investitionen erst durch den kantonalen Kirchenrat bewilligen lassen. Gerade sie könnten daher laut Cabalzar zunehmend unter Druck geraten: Sollten ihre Einnahmen weiter sinken, würde die Abhängigkeit vom Finanzausgleich und damit die Belastung für die finanzstarken Kirchgemeinden zunehmen. Dadurch könnten sich schwächere Gemeinden gezwungen fühlen, hohe Renditen zu generieren, statt Raum für Diakonie-Projekte anzubieten.

Ihre Rolle im Spannungsfeld zwischen Sparzwang und ethischer Verantwortung müssen sich die Kirchen deshalb gut überlegen, finden Experten. «Ihr Verhalten wird gerade auf Quartiersebene in der Stadt sehr wohl registriert», sagt etwa Walter Angst vom Zürcher Mieterverband. Durch ein konsequentes Auftreten auf dem Wohnungsmarkt könnten die Kirchen auch eine Botschaft gegen immer stärker steigende Mieten und die Gentrifizierung der Stadt senden. Christoph Weber-Berg, Wirtschaftsethiker und Kirchenratspräsident der Reformierten Landeskirche Aargau, sagt, von einem ethischen Standpunkt aus betrachtet sei es nicht verwerflich, Erträge zu erwirtschaften. Auch er plädiert für marktübliche Mietzinse: «Es kann nicht Ziel der Kirche sein, günstige Immobilien an teuren Wohnlagen an Personen zu vermieten, die sich auch anderswo eine Wohnung leisten könnten», so Weber-Berg. Die Kirche dürfe jedoch ihr Kerngeschäft nicht vergessen – und das Immobilienwesen gehöre nicht dazu.

Um Missverständnisse auszuräumen, empfehlen sowohl Angst als auch Weber-Berg, neue Strategien im Umgang mit Liegenschaften besser zu kommunizieren. Für viele Kirchgemeinden bleibt aber längerfristig das Ziel bestehen, die finanzielle Abhängigkeit von der Politik zu senken. Denn auch wenn die Unternehmenssteuerreform III vom Stimmvolk abgelehnt wurde – ihre Neuauflage ist bereits in Arbeit. Wie sie sich auf die Kirchgemeinden auswirkt, ist noch unklar, vielerorts rüsten sich die Kirchen jedoch für magere Zeiten. «Es ist nur eine Frage der Zeit, bis die Steuereinnahmen für die Kirchen nicht mehr so üppig sprudeln werden wie in der Vergangenheit», sagt Heinrich Brändli, der bei der Kirchgemeinde Kloten für die Finanzen zuständig ist. Die Zürcher Vorortsgemeinde plant deshalb ein nicht mehr gebrauchtes Pfarrhaus abzureissen und stattdessen ein Mehrfamilienhaus mit dreizehn Wohnungen zu errichten – und so neue Einnahmequellen zu erschliessen.

Kein Widerstand in Basel

Mit solchen Fragen wurde die Evangelisch Reformierte Kirche (ERK) des Kanton Basel-Stadt viel früher als andere Deutschschweizer Landeskirchen konfrontiert, erzählt Stephan Maurer, Kirchenrat und Leiter des Bauwesens der ERK. Denn anders als etwa im Kanton Zürich finanzieren sich die Reformierten in Basel, ähnlich wie in Neuenburg oder Genf, ausschliesslich durch eigene Einnahmen, auch Beiträge aus Unternehmenssteuern erhalten sie nicht. Gibt es Geld vom Staat, so ist dieses an konkrete Leistungsvereinbarungen geknüpft, beispielsweise den Unterhalt des Basler Münsters. Mit dem Resultat, dass die Kirchensteuern hier um einiges höher sind als in anderen Kantonen. Wer neu in die Stadt Basel zieht, reicht deswegen meist auch gleich wieder den Kirchenaustritt ein, meint Maurer. Pro Jahr verlieren die Reformierten rund drei Prozent ihrer Mitglieder. Das bedeutet jeweils auch ein Minus von zirka 600.000 Franken bei den Steuereinnahmen. Weniger als 20 Prozent der Basler Bevölkerung sind heute noch Mitglieder der Reformierten Kirche. Der Umbau von einer Volks- zur Mitgliederkirche sei in vollem Gange, sagt Maurer.

Aus diesem finanziellen Druck heraus hat die ERK bereits vor zwanzig Jahren eine Tochtergesellschaft zur Bau- und Vermögensverwaltung gegründet, die Geld generieren soll. In die Gesellschaft wurden alle Anlageimmobilien und Wertschriften eingebracht. Vor allem die Liegenschaften haben sich seit damals positiv entwickelt. «Begonnen haben wir vor fünfzehn Jahren mit 18 Millionen Franken. Daraus haben wir ein Portfolio von rund 60 Millionen Franken gemacht», sagt Maurer. Heute besitzt die Kirche zwanzig Anlageimmobilien. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, eine Liegenschaft ist an eine Supermarktkette vermietet.

In den vergangenen Jahren sind in der Stadt Basel laut Maurer drei bis vier Pfarrhäuser abgerissen und durch neue Mehrfamilienhäuser ersetzt worden. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen: Viele Basler Kirchenimmobilien sind renovationsbedürftig, ihre Qualität ist schlecht. Pfarrhäuser aus den 50er und 60er Jahren sind heute abbruchreif, eine Sanierung wäre zu teuer. Für Maurer ist jedoch wichtig, dass der Wohnraum auch bei einem Neubau bezahlbar bleibt und die Mieter in einer schlechten Wirtschaftslage in der Wohnung bleiben können.

Auch in Basel wurde in der Vergangenheit darüber diskutiert, in welchem Ausmass kirchliches Streben nach Rendite ethisch vertretbar ist. Die interne Kritik ist aber weitgehend verstummt. Bestes Beispiel dafür ist die Kirche St. Markus, bei der schon bald die Bagger auffahren werden. Die Kirche im Quartier Hirzbrunnen mit dem markanten freistehenden Glockenturm, gekrönt von einem Wetterhahn, soll abgerissen werden. An ihrer Stelle sind zwei Gebäude mit Wohnungen, Büros für die Kirchgemeinde und ein Therapiezentrum geplant. Zurzeit läuft noch die Zonenplanung mit dem Kanton. «Gegen den Abbruch des Kirchgebäudes St. Markus gab es keine Einsprache. Einzig gegen die geplante Glasfassade», sagt Maurer. Die Anwohner im Quartier seien sich einig, dass der Abbruch zwar schade sei, aber die Räume nicht mehr gebraucht würden.

Die Synode unterstützt die Strategie der Bau- und Vermögensverwaltung. Geprüft wird derzeit der Kauf weiterer Liegenschaften, auch ausserhalb Basels. Das Thema bleibt aktuell – am Rhein ebenso wie an der Limmat. Und vielleicht auch bald in anderen Schweizer Städten.

Der Artikel ist zuerst am 21. April 2017 im Magazin Bref erschienen

Geschrieben von Beatrice Bösiger

Freelance Journalist. Moscow and more

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